自営業者・経営者向け住宅ローン審査はどう？
これを満たす目安としては最低でも過去3年分の所得が赤字ではないこと、そして現実的にいえば、その3年間の平均として300万円～400万円の所得があることが必要とされる場合が多くなります。
自営業の住宅ローン審査は厳しいとか通りにくいとよく言われますが、その対策のために確定申告の時は数年前から計画しておき、節税対策よりも所得を増やすことを重視する・頭金を多く用意しておくといった対策を取っておくことをおすすめします。
フラット35の収入基準は直近の確定申告で行い、金額ではなく借り入れの返済額と年収の割合で見る等、基準が異なるため、こちらを活用することも視野に入れておきましょう。
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自営業者・会社経営者・フリーランスのための住宅ローンとは？
自営業(個人事業主）や会社を経営されているみなさん！
会社勤めをしていないと住宅ローンは審査が厳しい！自営業や会社経営では住宅ローンが組めないと思っていませんか？
それは大きな勘違いです！
自営業者（個人事業主）であるわたしも、数年前までは、信用などの面で住宅ローンは組めないと思っていましたが、友人のアドバイスのおかげで、昨年、念願のマンションを購入することができました。
審査基準を満たしていて、知識を身につけていれば、会社勤めの人と同じく、フリーランスでも自営業でも、住宅ローンは組めるんです！
私はWebサイトのデザインや、バッグやアクセサリーなどのインダストリアルデザインを生業としている自営業者です。
最初の1年目は、年収が会社勤めの時の半分にまで減ってしまいましたが、3年目からは固定客がつき始め、収入が300万円を超えたため、個人事業主の届出を出しました。
その後、業務委託契約などが順調に増え、事業開始4年目の収入は、会社勤めの頃と同じぐらいになり、自営業でも安定感も出てきました。
会社勤めをしていた時は、ざっくりではありますが、ライフプランは立てていて、30才になったら子供が幼稚園に進むので、そのタイミングで家を購入するつもりでした。
そして、同じ年の妻はパートに出て収入を増やす、という予定でした。
しかし、わたしが会社を辞めて自営業になってしまったので、マイホーム購入計画は白紙に戻り、少しでも家賃の支出を抑えるため、安いアパートに引っ越しました。
事業が軌道に乗るまでは、貯金をする余裕がありませんでしたが、仕事が安定してきたことと、妻が予定より早くパート勤めを始めたことで、3年目から貯金を再開できました。
気がついてみると、サラリーマン時代の貯金とフリーになってからの貯金で、800万円近く貯まっていました。
そんなある日、友人と飲んでいる時に、自営業や会社経営者でも住宅ローンが組めると教えられて、マイホーム獲得計画が復活したんです。
さっそく、銀行の窓口に相談に行って、最低限必要な条件を教えてもらい、本も買って勉強しました。
そして昨年（2012年）、念願のマンションを購入して、今では仕事場も兼ねたマイホームで快適な毎日を過ごしています。
住宅ローンを組むために必要なのは、会社に勤めていることではありません！
信用と返済能力を客観的に示せることと、しっかりとしたライフプラン、事業計画を立てていることが、フリーランスや自営業・個人事業主、経営者の方々が住宅ローン組むための必須条件です。
このサイトでは、私の体験を元にして自営業者・会社経営者の方ノウハウなどをお伝えし、よくある疑問や質問にＱ＆Ａの形式でお答えしていきます。
すぐに役立つ生の声をできるだけお届したいと思っているのでよろしくお願いします。
自営業・経営者の住宅ローン審査、所得と返済能力とは？
自営業者・会社経営者向け住宅ローン審査基準には、さまざまな項目があります。
その中でも、自分が申し込んだ自営業向け住宅ローンの審査を通して知った重要項目は、大別すると、
- 返済能力
- 計画性
- 申込者や家族の健康状態
- 既存のローン借入額
の4つになります。
このうち今回は、所得が大きく関係してくる自営業・会社経営者の「返済能力」について解説します。
◆ 返済能力
返済能力とは、申込者の勤続年数、年収、年齢、他社からの借入額などを基にして算出されます。
サラリーマンの場合は、勤務年数と年収がもっとも重視されます。金融機関にもよりますが、勤続年数は最低でも1年以上が必要で、一般的には3年以上とされているようです。
年収・収入に関しては、低いからといって一概にNGとは言えず、毎月の支払額や勤務先の経営状態、購入する不動産の価値などによって住宅ローンが組める場合もあります。
一方で、フリーランスや自営業・個人事業主、会社経営者の場合は、たとえ融資を申し込んだ時点での所得が多く収入が高くても、金融機関は厳しい目で見ます。
自営業や経営者の方の支払い能力を示す基準となるのは、まずは、過去3年間の所得です。金融機関の窓口に問い合わせると、過去3年分の確定申告の控えを持参してくるようにと、指示されるケースが多いです。
そして、最低でも3年間の黒字決算が続いていることが必要です。したがって、起業したばかりの方には、審査はかなり厳しくなると言わざるを得ないでしょう。
過去3年間の収入が安定していて、既に組んでいるローンと、これから申し込む住宅ローンの年間支払額の合計額が年収に占める割合（これを、返済負担率といいます）が20～30％程度の方であれば、返済能力ありと見なされる可能性が高くなります。
また、自営業・会社経営者の方は、年収の変動があることが多いので、この点も、金融機関は厳しくチェックしてきます。
これまで所得は安定していたとしても、来年以降の収入も安定するとは言い切れません。そこで重要になってくるのが、自分が展開しているビジネスの成長性や安定性、今後の事業プランなどの説明です。
金融機関の融資担当者は、申込者の働いている業界の状況も見ますので、競争が激化していたり、成長率が落ちていたりするような業界でしたら、売り上げの見通しについて、説得力のある説明が求められます。
ここできちんと融資担当者を説得できれば、たとえ成長業界ではなくても、申込者のビジネス力や人間力を信用して、融資にOKが出る可能性がグンと高まります。
なぜ、この先も所得が安定するのか、所得を拡大させるための具体的なプランがあるか、という説明をして、担当者を説得することが重要です。
勤務年数や年収と並んで重視されているのが、「申し込み時の年齢と完済時の年齢」です。
一般的には、借り入れ時の年齢は20才以上70歳未満で、完済時の年齢は70～80歳とされていますが、申込者の年齢が高くなればなるほど、返済能力は下がると見なされます。
そのため、50歳以上の方申し込む場合は、返済期間を短くするように要求されます。
★自営業・会社経営者の返済に関するPoint
過去3年の収入が安定していること・返済負担率が20～30%であること・申し込み時の年齢ができるだけ若いこと
自営業、経営者におすすめのフラット35住宅ローンとは？
銀行によって違う？
住宅ローンを組むにあたって、民間の金融機関以外にも、国の機関が融資する「フラット35」というローンがあるとききました。
フラット35は長期の固定ローンが組めることが魅力らしいですが、具体的に、どのようなローンなのでしょうか？
また、自営業の私でも申し込めるのでしょうか？
30代 自営業
フラット35は公的ローンです
フラット35は、銀行や信用金庫など、民間の金融機関と住宅金融支援機構が提携してサービス提供を行なっている、長期固定金利型の住宅ローンです。
リスクのある変動金利と違って、最長35年間が固定金利なので、ライフプランが立てやすく、経済情勢に左右されることがありません。
また、民間の金融機関でしたら必ず必要とされる保証会社が、フラット35の場合は不要となるので、50万円程度発生する保証料が発生しません。
保証料は、ローンの支払いをしている人ではなく、銀行を守るための「保険」なので、これが不要になることで、初期費用やローンの支払い総額は、かなり抑えられます。
しかも、フラット35では、保証会社だけでなく、連帯保証人も必要ありません。
住宅ローンの支払いを続けている最中に、お金に余裕ができたら、支払い残高を減らす「繰り上げ返済」を行なう方が増えていますが、通常の住宅ローンであれば、繰上げ返済手数料（3,000円～50,000円程度）がかかります。
この繰上げ返済手数料も、フラット35住宅ローンであれば必要ありません。
注意点としてフラット35は、すべての住宅で利用できるものではありません。
国が定めた建築基準法に当てはまっていることはもちろんのこと、住宅金融支援機構が独自に定めた基準にも、物件が適合していることが必須です。
審査を受けるには、審査機関が物件を検査して、検査済証が交付されていることが必要となります。
住宅技術基準の例としては、
・住宅と住宅の間に耐火構造の床や壁が使われていること（マンションの場合）
・住宅の床が基礎の地面から40センチ以上あり、防湿性に優れていること（木造住宅の場合）などが挙げられます。
中古住宅の場合は、また、別の基準が設定されています。
フラット35は、会社経営者や自営業の方でも利用できます。この場合には確定申告の提出が必要となり、売り上げから必要経費を引いた額が審査基準となります。
確定申告は2年分提出しますが、審査で重視されるのは、前年分のみだそうです。
自営業の方は、節税対策をして売り上げを少なく申告している人が多いので、来年、マイホームの購入を考えている方は、今年の分の申告で節税対策を控えめにしたほうが無難と思います。
管理人